La nueva Ley por el Derecho a la Vivienda en España trae importantes modificaciones que afectarán a un alto porcentaje de familias que viven de alquiler. En concreto, un 24% de los españoles viven de alquiler y casi medio millón de hogares destinan el 40% de sus ingresos a pagar el alquiler.
Una de las principales novedades es la figura del gran tenedor, que se refiere a las personas físicas o jurídicas propietarias de 10 o más viviendas o propietarios de cinco o más inmuebles en zonas tensionadas. Se consideran inmuebles urbanos de uso residencial todas aquellas viviendas con cédula de habitabilidad que se encuentren en ciudades o pueblos. Los garajes, trasteros o locales no son considerados inmuebles urbanos de uso residencial.
La ley reduce el umbral para la zona tensionada y ahora se debe cumplir al menos una de las dos condiciones siguientes: que la carga media de la hipoteca o del alquiler, más los suministros, supere el 30% de los ingresos medios de un hogar o que el precio haya subido, al menos, tres puntos por encima del IPC en los últimos cinco años. Los topes de los precios en las zonas tensionadas estarán basados en la renta anterior para los pequeños propietarios y en el índice de contención de precios para los grandes tenedores.
La actualización anual del precio del alquiler estará limitada al 3% para 2024 y se permite una subida del precio del alquiler de hasta un 10% cuando la vivienda se haya rehabilitado en los últimos dos años para mejorar la eficiencia energética o cuando el plazo indicado en el contrato sea de 10 años o más. Si la vivienda nunca ha estado en alquiler o no lo ha estado durante los últimos cinco años, el precio del alquiler no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.
En las zonas tensionadas, el precio del alquiler no podrá ser superior al alquiler del contrato anterior más un porcentaje (en 2023 el límite máximo es del 2% y en 2024 será del 3%), mientras que, en las no tensionadas, se podrá elegir el precio del alquiler adecuado. Los gastos derivados del alquiler del inmueble serán responsabilidad exclusiva del propietario y la normativa también prohíbe incluir nuevos gastos que obliguen a los inquilinos a pagar gastos de comunidad, tasas de basura o cualquier otro gasto no atribuible al inquilino, que no hayan sido acordados previamente.
La ley pretende poner fin a los desahucios sin fecha ni hora predeterminada y obligará a fijarlas antes de llevarlos a cabo. Además, se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, con aplazamiento de más de dos años. Se establece un sistema de arbitraje para fomentar acuerdos entre arrendadores y arrendatarios en situaciones de vulnerabilidad y, en caso de que no se logren, se concederá un tiempo para facilitar que los servicios sociales puedan ofrecer soluciones habitacionales.
En cuanto a los incentivos fiscales, los propietarios que alquilen en zonas no tensionadas pueden obtener una bonificación de hasta un 90% si reducen su renta en un 5% o más. Habrá una deducción del 70% para el primer alquiler de una vivienda a inquilinos entre 18 y 35 años, administraciones públicas o entidades sin ánimo de lucro. Se establece una deducción del 60% para viviendas que hayan sido rehabilitadas en los dos años anteriores a la fecha del contrato de arrendamiento. Todos los propietarios que alquilen su vivienda recibirán una bonificación del 50%, reduciéndose así un 10% respecto al actual 60% de bonificación que reciben en los rendimientos netos del alquiler en el IRPF.
En conclusión, la nueva Ley por el Derecho a la Vivienda en España trae importantes novedades que afectan tanto a arrendatarios como a propietarios. Será necesario estar al tanto de las nuevas regulaciones para comprender cómo se aplicarán las limitaciones del precio del alquiler, los nuevos incentivos fiscales y las prórrogas en los procedimientos de desahucio.
