El año 2024 ha sido testigo de un notable crecimiento en el mercado de la vivienda en España. Los indicadores inmobiliarios han mostrado cifras interanuales muy positivas, especialmente en el segundo semestre del año. Sin embargo, uno de los problemas más críticos que enfrenta el sector es la falta de oferta, resultando en precios elevados y en una creciente necesidad de disponer de un parque de vivienda pública suficiente. Esto es crucial para asegurar el acceso al mercado de los colectivos más vulnerables.
En este entorno, Tecnotramit ha analizado las dificultades que presenta el modelo de promoción pública de alquiler y las razones por las cuales muchas licitaciones reciben escasos oferentes. La compañía ha identificado cuatro grandes dificultades que enfrenta un posible promotor de alquiler social bajo la actual regulación de este segmento en España.
El primer obstáculo es el incremento del 38% en los costes de construcción durante los últimos diez años. Este aumento abarca no solo el coste de las materias primas, sino también la escasez de mano de obra cualificada, lo que genera un coste indirecto adicional.
La segunda dificultad se relaciona con la limitación del precio de los módulos de vivienda protegida. Este ha sido un importante impedimento para la construcción de más viviendas de este tipo. Solo algunos gobiernos autonómicos han revisado estos precios, y dicha regulación determina los potenciales ingresos para los promotores.
La tercera barrera es la problemática de la financiación. Cambiar de un modelo de construcción para la venta a uno de construcción para el alquiler presenta dos dificultades significativas: la desaparición de las preventas, que solían adelantar recursos para inversiones, y la imposibilidad de disipar el riesgo mediante la subrogación del crédito promotor entre los compradores de las viviendas.
Vicenç Hernández Reche, economista y CEO de Tecnotramit, explica que esta falta de financiación dificulta la entrada de promotores pequeños y medianos, así como de la banca comercial, en la financiación de estas operaciones. El experto también insta a la reducción de los costes fiscales, tanto durante la construcción como en la tenencia de las viviendas. Hernàndez Reche comenta que el 45% de la renta pagada por un arrendatario de una vivienda en derecho de superficie se destina a impuestos, destacando la necesidad de una revisión fiscal en el sector.
