Las nuevas regulaciones en torno a las Viviendas de Uso Turístico (VUT) en España buscan frenar su expansión y mitigar los efectos adversos que estas tienen en el mercado inmobiliario y en la dinámica sociocultural de las ciudades. Sin embargo, la implementación de estas regulaciones no ha demostrado ser del todo efectiva, y persisten dudas sobre el destino final de las viviendas que se liberan del mercado turístico.
Rafael Santana, Director de K&N Elite Madrid, subraya la paradoja que enfrentan estas normativas. Afirma que aunque se limita la actividad turística de las VUT, no se brindan suficientes protecciones a los propietarios frente a problemas como la ocupación ilegal o el impago de alquileres. A pesar de estas restricciones, en 2024, se contabilizan más de 350.000 pisos turísticos en todo el país, con un crecimiento notable en Andalucía, Cataluña y las Islas Baleares. Ciudades como Santa Cruz, Sevilla, y el distrito centro de Madrid han experimentado una turistificación significativa, donde las VUT superan el 60% del parque residencial en algunas zonas.
El ascenso de los pisos turísticos ha impactado directamente en el mercado del alquiler, reduciendo la oferta de viviendas para alquiler residencial y elevando los precios. En ciudades como Sevilla y Barcelona, los precios han incrementado casi un 10% en las áreas más afectadas. Muchos propietarios, motivados por la mayor rentabilidad de las VUT y el temor a la ocupación e impago, prefieren este modelo de alquiler. En áreas turísticas como la Costa del Sol y las Islas Baleares, los ingresos pueden superar los 2.500 euros mensuales, cifras significativamente superiores a los alquileres tradicionales.
Para enfrentar estos desafíos, tanto el gobierno central como los autonómicos han introducido medidas regulatorias. Una modificación clave en la Ley de Propiedad Horizontal permite a las comunidades de vecinos vetar el alquiler turístico con una mayoría cualificada de tres quintos. Este cambio busca equilibrar los derechos individuales de los propietarios con los intereses comunitarios, reduciendo las molestias del turismo en zonas residenciales. En Madrid, se ha incrementado las sanciones para los operadores ilegales, con multas de hasta 400.000 euros. Asimismo, en las Islas Canarias, un nuevo anteproyecto de ley promueve dedicaciones a viviendas permanentes y prohíbe el uso turístico de viviendas protegidas.
Desde un punto de vista económico, los pisos turísticos han inyectado miles de millones de euros en las economías locales a través de gastos en alojamiento, restaurantes y ocio. No obstante, este dinamismo económico viene acompañado de importantes efectos sociales negativos, como la desertificación de barrios tradicionales y tensiones crecientes entre residentes y turistas.
El desafío futuro radica en encontrar un equilibrio entre el desarrollo económico del turismo y el derecho a la vivienda. A pesar de las regulaciones actuales que buscan controlar la expansión de las VUT, la falta de efectividad en su aplicación y la incertidumbre sobre el destino de las viviendas liberadas son problemas persistentes y complejos que aún requieren soluciones.
