El contrato de alquiler es, junto con la compraventa, uno de los pilares de la contratación por su enorme importancia económica, estando presente en prácticamente todos los sectores y en formas muy diversas. Conscientes de la dificultad caracteriza el marco jurídico que regula esta materia, a través del presenta artículo de información pretendemos compartir con vosotros los aspectos generales del arrendamiento en España.
¿Qué es un contrato de alquiler?
El contrato de alquiler tiende a ser asociado con el alquiler de bienes inmuebles, sin embargo, su realidad es mucho más amplia que esto. El alquiler puede ser definido como el cambio de una prestación por dinero, lo que en derecho romano se conocía como locatio conductio rei, operis y operarum.
Conforme a lo dispuesto en el Ordenamiento Jurídico español, las prestaciones de servicios son susceptibles de contrato de alquiler, lo que no debe confundirse con un contrato de trabajo pues no existe relación laboral. Este tipo de contratos no garantizan ningún resultado, sino que se caracterizan por reflejar obligaciones de medios.
Por otro lado, los alquileres de obra suponen la contratación de un resultado, es decir, el proceso o servicio que media para su consecución no es objeto del contrato (aunque en ocasiones puedan establecerse requisitos a este respecto).
Por último, al igual que pueden alquilarse bienes inmuebles, también son objeto de alquiler los bienes muebles. Asimismo, la ley distingue entre los alquileres de bien inmueble para uso de vivienda, a los que se aplica la conocida Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante “LAU”) y aquellos que se destinan para uso diferente de vivienda.
Características de los contratos de alquiler
El contrato de alquiler se establece como un contrato bilateral cuyas partes se concretizan en el Código Civil en su artículo 1546 CC. Se conoce como arrendador al que se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar el servicio; y se conoce como arrendatario al que adquiere el uso de la cosa o el derecho a la obra o servicio que se obliga a pagar.
Asimismo, el contrato de alquiler es consensual, pues debe mediar acuerdo, ya sea de forma oral o escrita, de las partes para que este se perfeccione, es decir, para que sea de aplicación.
Igualmente, de la definición anteriormente plasmada se deduce que los alquileres deben de ser de naturaleza onerosa. De lo contrario, estaríamos ante una donación. El precio o renta es un elemento esencial del arrendamiento, aunque esto no significa que deba necesariamente consistir en dinero. La inexistencia de precio da lugar a la figura del “precario”, una situación de hecho tolerada por el propietario pero que no se basa en una relación contractual.
Por lo que respecta al tiempo, éstos tendrán la duración que se les otorgue en el contrato. No obstante, si ésta es inferior a tres años se producirá una prórroga automática de su duración si, llegada la fecha de vencimiento, ninguna de las partes manifiesta la voluntad de finalizar la relación, éste se prorrogará por periodos de duración equivalentes hasta alcanzar los tres años.
Cabe indicar que, para que un contrato de alquiler adquiera valor, no es necesario que se inscriba en el registro de la propiedad (al contrario de lo que ocurre en la compraventa). No obstante, la inscripción otorgará ciertos beneficios y garantías, sobre todo al arrendatario, por lo que es una práctica recomendable para los alquileres por tiempo superior a seis años.
Recomendaciones arrendador
Para una mayor seguridad jurídica para el arrendador, existen diferentes mecanismos para garantizar el cobro de la renta del alquiler, como son:
- Fianza. Esta figura queda recogida en el artículo 36 de la LAU. En ella se permite al arrendador solicitar una mensualidad de la renta al inicio del contrato de alquiler de vivienda. En el caso de arrendamiento para uso distinto de vivienda se solicitará una cantidad equivalente a dos mensualidades. Cuando este finalice deberá devolverse la fianza, salvo que se aprecien desperfectos en la vivienda. En ese caso la fianza podrá aplicarse al pago de los mismos.
- Aval. Este podrá ser personal o bancario. El avalista se hará responsable de los impagos e incumplimientos efectuados por el arrendatario. Por tanto, el arrendador podría ejecutarlo en caso de incumplimiento contractual del arrendatario.
- Depósito. Consiste en la inmovilización de determinada cantidad dineraria a favor del arrendador. En caso de incumplimiento o impagos, podrá acceder a ese dinero, con la garantía de que su deudor no es insolvente.
- Seguro de alquiler. Se trata de un seguro particular, que combina elementos de las garantías anteriores. El arrendatario paga la póliza del seguro desplazando así la responsabilidad de incumplimientos, daños o impagos sobre la aseguradora.
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