El mercado del suelo residencial muestra «un gran dinamismo en 2022», marcado por la incertidumbre generada por la situación económica y el aumento de una demanda que supera la oferta disponible, según la nueva edición del Mapa del ‘Tiempo Urbanístico’, elaborado por Sociedad de Tasación. En el caso de Castilla-La Mancha, la actividad inmobiliaria se concentra en las principales ciudades y en las áreas residenciales próximas a Madrid, especialmente en Toledo o las zonas del área metropolitana de Guadalajara y el Corredor de Henares.
El dinamismo del mercado en el ámbito residencial se refleja en la actividad y en los precios, tanto de la obra nueva como la de segunda mano, y también en la rehabilitación de viviendas. Los compradores siguen decantándose por los núcleos urbanos de tamaño medio y las capitales de provincia, así como sus alrededores.
Sociedad de Tasación también observa que el escenario de incertidumbre macroeconómica «podría estar actuando como estímulo de la demanda», al recurrir a la vivienda como una inversión alternativa. Esto se une a una demanda ya de por sí elevada que se encuentra con niveles de oferta de obra nueva insuficientes.
Este desajuste entre la oferta y la demanda está «provocando subidas de precio generalizadas, principalmente en obra nueva, pero indirectamente también en segunda mano». La falta de vivienda nueva disponible está trasladando la compra hacia la vivienda usada, sobre todo en ciudades como Madrid y Barcelona.
En el segundo semestre del año, la actividad inmobiliaria «tenderá a suavizarse» según Sociedad de Tasación. El estudio presentado este miércoles alerta de que el incremento de los costes de construcción «de hasta doble dígito» supondrá una amenaza en el inicio de nuevas promociones ya que coincidirá en el tiempo con la pérdida de poder adquisitivo de los compradores, el aumento de los costes de financiación y unos niveles de inflación en máximos.
Fuera del suelo residencial, Sociedad de Tasación destaca que «el segmento industrial logístico cada vez cobra mayor importancia». Los inversores y promotores se están fijando en el suelo ubicado en las principales vías de acceso, sobre todo en zonas próximas a Madrid y a Barcelona.
Por el contrario, en el sector de oficinas y comercial «ciudades todavía se detectan niveles de oferta elevados y una demanda contenida», aunque el segmento ‘prime’ muestra signos de reactivación.
Por otro lado, el segmento hotelero «recobra su atractivo» gracias a la recuperación del sector turístico tras la pandemia. La inversión y el reposicionamiento de activos se está concentrando de manera especial en zonas de costa y las islas.
DESGLOSE POR CCAA
En Galicia la demanda se desplaza hacia viviendas más amplias y sostenibles, lo que está provocando que el precio experimente «ligeros incrementos», sobre todo en las ciudades principales. Por el lado de la oferta, predominan las promociones pequeñas y medianas de vivienda plurifamiliar, aunque también cobra relevancia la rehabilitación y renovación del interior de las viviendas.
Los compradores de vivienda en Asturias también se fijan en la eficiencia de los inmuebles y prefieren residencias unifamiliares. Las promociones con mayor protagonismo son aquellas de menor tamaño o que se encuentran en proceso de rehabilitación.
En Cantabria se observa un «buen ritmo de absorción del ‘stock’ disponible de obra nueva’ durante el primer semestre del año. No obstante, la evolución de la actividad muestra indicios de desaceleración en el número de operaciones formalizadas. En esta comunidad autónoma, Sociedad de Tasación percibe «una mayor actividad en la compraventa de viviendas de segunda residencia con finalidad vacacional, efectuadas por un perfil de comprador nacional».
En el caso del País Vasco, Sociedad de Tasación precisa que hay «bastantes peculiaridades en función de la provincia», con una evolución favorable en Vizcaya, con una fuerte demanda de vivienda de segunda mano. En Álava, la actividad residencial se concentra en Vitoria y se aprecia «una contracción» del la oferta existente y una consecuente subida de precios. La falta de vivienda disponible es más preocupante en Guipúzcoa, y especialmente en San Sebastián.
La demanda de vivienda en Navarra se concentra en Pamplona y su área metropolitana, donde existe una fuerte actividad terciaria y económica. En esta comunidad, la oferta de vivienda nueva sigue expandiéndose y la demanda se mantiene activa.
Al igual que en Navarra, la actividad inmobiliaria de La Rioja se concentra en su capital, Logroño, y en su área metropolitana. A lo largo del primer semestre se ha detectado una demanda superior a los niveles de oferta de obra nueva.
En el caso de Aragón, la actividad promotora de obra nueva presenta una «notable actividad» tanto en la fase de construcción como de comercialización.
El comportamiento del suelo en Cataluña «muestra claras diferencias» en función de las zonas. En Barcelona, ya surgen «signos de desajuste entre la demanda potencial y la oferta de obra nueva existente». Además, en esta provincia empieza a consolidarse el ‘built to rent’ como un segmento importante. En Gerona, Sociedad de Tasación subraya el dinamismo en cuanto a número de promociones obra nueva puestas en marcha, mientras que en Tarragona capital se aprecian signos de recuperación en cuanto a actividad edificatoria residencial, con la aparición de nuevas promociones en el núcleo de la ciudad.
En el caso de Lérida, la demanda en el mercado residencial ha aumentado en el primer semestre de 2022. Este sector se ha convertido en una alternativa de inversión en la provincia ante el actual contexto de presión inflacionista, sumado a las favorables condiciones de financiación. No obstante, los niveles de oferta continúan siendo elevados, y aún se detecta la presencia de promociones construidas durante la anterior burbuja inmobiliaria.
La Comunidad de Madrid también presenta un comportamiento heterogéneo del suelo, en función de las zonas y los municipios. Madrid capital tiene un gran dinamismo de la demanda de uso residencial, que está propiciando una disminución acelerada de la oferta y un consecuente aumento de precios. Fuera de la capital, hay una «fuerte actividad promotora» en las zonas del noroeste, norte y sur de la capital. Esta comunidad se enfrenta a «la falta de suelo vacante para residencial», que resulta «cada vez más evidente».
El estudio de Sociedad de Tasación apunta a un «gran dinamismo de la actividad residencial y aumento de la demanda» en la Comunidad Valenciana, aunque de nuevo con «peculiaridades en función de la provincia». No obstante, prima la preferencia del comprador por viviendas plurifamiliares y unifamiliares. En la Región de Murcia, la demanda de vivienda es moderada, pese a que existe una amplia oferta residencial.
En Castilla y León, el producto más demandado entre los compradores es la vivienda rehabilitada, y la mayor parte de la actividad inmobiliaria se agrupa en León, Salamanca, Valladolid y Burgos.
En Andalucía, Málaga aparece como uno de los destinos de mayor actividad inmobiliaria de España, por detrás Madrid o Barcelona. Además, en el caso de la Costa del Sol las promociones de obra nueva mantienen el dinamismos y los precios al alza.
La actividad inmobiliaria de Extremadura se centra en Cáceres, Badajoz y Mérida, mientras que en el resto de la comunidad la actividad inmobiliaria es escasa y queda restringida a la autopromoción, según Sociedad de Tasación.
En el caso de los archipiélagos, Baleares tiene un mercado residencial muy activo, con una demanda acelerada que está afectando a la oferta disponible. En Canarias, el mercado residencial también mantiene un gran dinamismo y aumento del interés por la obra nueva.
