En el mercado del alquiler, cada vez más tensionado por la escasez de oferta y el encarecimiento de las rentas, una frase empieza a repetirse en conversaciones de propietarios, foros inmobiliarios y despachos: “hay que poner la cláusula antiimpago”. No es un nuevo artículo de la ley ni una reforma exprés aprobada de un día para otro, sino una tendencia contractual que se está popularizando como reacción a un miedo muy concreto: que el inquilino deje de pagar y el propietario tarde meses en recuperar su vivienda.
La idea que se vende en redes suena contundente: si se incluye una determinada cláusula en el contrato, el arrendador podría “echar” antes al arrendatario moroso. Sin embargo, el alcance real es más modesto —y más técnico— de lo que sugieren algunos titulares. Esa disposición no crea un “desalojo automático”, ni reemplaza a un juez, ni evita por sí sola los plazos judiciales. Lo que sí pretende es jugar en el terreno de la prevención: disuadir desde la firma y dejar por escrito que, si hay indicios de engaño desde el principio, el casero se reserva también la vía penal por estafa, además del desahucio civil.
Qué es exactamente y por qué aparece ahora
La llamada “cláusula antiimpago” (un nombre informal, no jurídico) suele redactarse con una estructura similar: si el arrendatario deja de pagar las rentas durante la primera anualidad del contrato, el arrendador hace constar que, además de iniciar las acciones civiles por impago, podría acudir a la vía penal si aprecia que hubo engaño en el momento de contratar.
No es casual que se mencione el primer año. Quienes promueven este texto lo hacen pensando en un supuesto concreto: el de la persona que entra en la vivienda ya con intención de no pagar o fingiendo solvencia, un comportamiento que, en teoría, podría encajar en el delito de estafa si se acredita el engaño inicial.
En paralelo, el debate se ha reactivado por el contexto normativo. El Real Decreto-ley 16/2025 amplió hasta el 31 de diciembre de 2026 la suspensión de procedimientos de desahucio y lanzamientos en los supuestos y con los trámites ya previstos para hogares vulnerables, un factor que muchos propietarios perciben como una nueva capa de incertidumbre a la hora de recuperar su inmueble.
La clave legal: cuándo el impago podría ser estafa
La cláusula se apoya en una referencia muy concreta del Código Penal: el artículo 248, que define la estafa como el uso de “engaño bastante” para provocar error y lograr que otra persona realice un acto de disposición patrimonial en su perjuicio.
Traducido al alquiler, la tesis sería la siguiente: si alguien firma el contrato aparentando voluntad real de pago, pero en realidad entra con un plan previo de dejar de pagar, se podría intentar sostener que no es solo un incumplimiento civil, sino un engaño que permitió obtener la posesión de la vivienda.
El matiz es determinante: no todo impago es estafa. Para que la vía penal tenga recorrido, suele ser necesario demostrar el llamado dolo inicial, es decir, que el engaño existía ya en el momento de firmar y que fue relevante para que el arrendador entregara la vivienda. Si el inquilino deja de pagar meses después por causas sobrevenidas (pérdida de empleo, enfermedad, ruptura familiar), lo habitual es que el conflicto siga siendo civil.
Ese umbral probatorio explica por qué muchos juristas advierten de un riesgo práctico: usar la vía penal “en automático” ante cualquier impago puede acabar en archivo si no hay indicios claros de fraude desde el inicio.
Lo que sí puede aportar: disuasión y una estrategia más clara
Entonces, si no expulsa “por contrato”, ¿para qué sirve? Sus defensores hablan de tres efectos:
- Disuasión: el inquilino potencial entiende que, si el propietario sospecha mala fe desde el inicio, no se limitará al desahucio civil.
- Marco documental: la advertencia queda incorporada al contrato y puede ayudar a perfilar una estrategia jurídica si más adelante aparecen señales compatibles con un engaño previo.
- Señal de diligencia: refuerza la idea de que el arrendador no está consintiendo una ocupación gratuita, sino que reaccionará si detecta una conducta defraudatoria.
En la práctica, funciona más como un “cartel de aviso” que como una llave maestra. Puede frenar perfiles oportunistas, pero no cambia el carril por el que circula la mayoría de impagos, que sigue siendo el procedimiento civil.
Lo que no hace: acelerar el desahucio por sí sola ni saltarse la suspensión por vulnerabilidad
Aquí es donde el ruido mediático suele chocar con la realidad:
- No reemplaza al juzgado. La recuperación de la vivienda requiere un procedimiento y una resolución. La cláusula no elimina plazos ni garantías.
- La vía penal no es un atajo garantizado. Presentar denuncia o querella no implica una expulsión inmediata. Si el juez no ve indicios de engaño bastante desde el inicio, el caso puede no prosperar.
- Las medidas de suspensión en supuestos de vulnerabilidad pueden condicionar el lanzamiento, aunque exista resolución, cuando concurren los requisitos que marca la norma y se tramitan los informes correspondientes. El RDL 16/2025 mantiene esa arquitectura y la extiende hasta el 31 de diciembre de 2026.
El propio decreto-ley también menciona la posibilidad de solicitar compensación por parte del arrendador o propietario en determinados supuestos, con ventana hasta el 31 de enero de 2027, lo que muestra hasta qué punto el debate sobre alquiler y vulnerabilidad sigue siendo un equilibrio político y social delicado.
Por qué el contrato se ha convertido en campo de batalla: garantías limitadas y más filtros
Otra pieza del puzle es el margen real que tiene un propietario para blindarse económicamente. En alquiler de vivienda habitual, la Ley de Arrendamientos Urbanos permite pactar garantías adicionales, pero en contratos de hasta 5 años (o hasta 7 años si el arrendador es persona jurídica) el valor de esa garantía adicional no puede exceder, con carácter general, de 2 mensualidades.
Este límite explica por qué la prevención se desplaza hacia otros frentes: más comprobación de solvencia, más interés por seguros de impago, más exigencia de documentación… y, para algunos, más énfasis en cláusulas que “endurezcan” el relato frente a una mala fe inicial.
Eso sí: en esa carrera por protegerse también crece el riesgo de prácticas abusivas (cobros previos, condiciones opacas, tratamiento indebido de datos personales). Y ahí el contrato, más que una solución, puede convertirse en el origen de un segundo conflicto.
Una tendencia que dice mucho del momento, aunque no sea una varita mágica
La “cláusula antiimpago” se está colando en los contratos porque responde a una necesidad emocional y práctica: la sensación de vulnerabilidad del propietario ante un impago prolongado. Pero su eficacia real depende de algo que no se puede escribir en un párrafo: los hechos. En especial, si existió o no engaño desde el inicio y si puede acreditarse.
Como herramienta, puede ayudar a disuadir y a ordenar una estrategia cuando hay indicios de fraude. Como promesa de expulsión rápida, es una exageración. Y ahí está el punto de interés general: cuando el mercado se tensa, las soluciones virales proliferan… y la letra pequeña vuelve a ser protagonista.
Preguntas frecuentes
¿La “cláusula antiimpago” permite echar a un inquilino sin juicio?
No. Un contrato no puede desalojar a nadie por sí mismo. Para recuperar la vivienda es necesario un procedimiento judicial y su ejecución.
¿Cuándo puede considerarse estafa el impago del alquiler en España?
Cuando se puede probar que hubo engaño “bastante” desde la firma (dolo inicial) para obtener la vivienda sin intención real de pagar, conforme al artículo 248 del Código Penal.
¿Por qué se habla tanto de la primera anualidad del contrato?
Porque la tesis penal se centra en el momento de contratar: si el impago forma parte de un plan previo y se acredita el engaño inicial, algunos arrendadores intentan sostener la vía penal además de la civil.
¿Qué límites existen para pedir garantías adicionales en un alquiler de vivienda habitual?
Además de la fianza legal, la garantía adicional está limitada con carácter general a 2 mensualidades en contratos de hasta 5 años (o 7 si el arrendador es persona jurídica).
Fuente: abogadoscontratos
