España lleva años buscando una respuesta al problema de la vivienda y casi siempre mira a los mismos lugares: falta suelo, sobran trámites, los salarios no acompañan, los tipos de interés han encarecido las hipotecas y el alquiler se ha convertido en un quebradero de cabeza para miles de familias. Todo eso es cierto. Pero hay una parte de la conversación que aparece menos de lo que debería: la vivienda está gravada una y otra vez durante toda su vida económica.
Un estudio del economista Jaume Menéndez Fernández, presentado en el entorno de Fedea y recogido por Expansión, ha puesto una cifra que ayuda a entender el tamaño del problema. Según ese análisis, los impuestos asociados a la promoción, compra, tenencia y transmisión de una vivienda pueden sumar más del 62 % de su valor de adquisición. No se paga todo de una vez, pero el resultado final es claro: la vivienda no solo se encarece por el mercado, también por el diseño fiscal que la rodea.
Esta idea incomoda porque toca directamente a las administraciones públicas. Estado, comunidades autónomas y ayuntamientos obtienen ingresos de la vivienda en diferentes fases: al construir, al comprar, al poseer, al alquilar, al heredar o al vender. La vivienda se ha convertido en una fuente de recaudación muy estable. Y ahí aparece la pregunta difícil: si todos los partidos dicen querer vivienda más asequible, ¿quién está dispuesto a revisar los impuestos que la encarecen?
La entrada no es solo el 20 %: también está la fiscalidad
Para una familia que quiere comprar su primera vivienda, el problema empieza antes de la hipoteca. En la mayoría de los casos necesita tener ahorrado alrededor del 20 % del precio porque el banco no financia toda la operación. A eso hay que añadir impuestos y gastos, que pueden rondar otro 10 % según la comunidad autónoma, el tipo de vivienda y la operación concreta.
Ese segundo bloque es decisivo. Muchas personas podrían pagar una cuota hipotecaria similar a lo que ya pagan de alquiler, pero no consiguen reunir la entrada más los impuestos iniciales. El acceso se bloquea antes incluso de empezar. Por eso el debate sobre la fiscalidad de la vivienda habitual no es un asunto técnico reservado a expertos tributarios: afecta de lleno a jóvenes, familias de renta media y trabajadores que quieren comprar para vivir, no para invertir.
Una reforma razonable debería distinguir mejor entre quien compra su primera vivienda habitual y quien adquiere un inmueble como inversión. No parece lógico que una familia que compra la casa donde va a vivir soporte una presión fiscal parecida a la de una operación patrimonial. Reducir IVA o ITP para primera vivienda habitual, con límites de precio y renta para evitar abusos, podría aliviar una de las barreras más duras de acceso.
La clave está en diseñar bien la medida. Una rebaja fiscal mal planteada podría acabar absorbida por los precios si no aumenta la oferta. Pero mantener la carga actual tampoco parece neutral. Si el coste de entrada es demasiado alto, menos familias pueden comprar y más presión se desplaza al alquiler.
Gravar la vivienda en cada fase tiene consecuencias
La vivienda paga impuestos desde mucho antes de que el comprador reciba las llaves. La promoción soporta costes fiscales, tasas, tributos municipales y cargas que terminan formando parte del precio final. La compra añade IVA o ITP, según sea vivienda nueva o usada, además de otros gastos asociados. Durante la tenencia aparecen IBI, posibles impuestos patrimoniales y tributación de alquileres. En la venta, pueden sumarse IRPF por ganancias patrimoniales y plusvalía municipal.
No se trata de defender que la vivienda no contribuya al gasto público. El problema es otro: cuando un mismo bien se grava tantas veces, el sistema puede dejar de medir bien la capacidad económica real. Una cosa es tributar por una ganancia efectiva y otra pagar por incrementos nominales que en parte solo reflejan inflación. Desde la eliminación general de los coeficientes de actualización monetaria, el IRPF puede gravar plusvalías que no siempre representan un aumento real de riqueza.
También conviene revisar el tratamiento de la vivienda habitual en impuestos sobre la tenencia. Una familia puede vivir en una casa que se ha revalorizado con el paso de los años sin tener más renta disponible ni más liquidez. Gravar esa situación como si implicara siempre una capacidad económica mayor puede generar distorsiones, especialmente en mercados donde el precio de la vivienda ha subido mucho.
La fiscalidad debería perseguir tres objetivos sencillos: ser comprensible, no castigar innecesariamente el acceso y no desincentivar la oferta. El sistema actual no siempre cumple esas tres condiciones.
Sin seguridad para alquilar, habrá menos alquiler
La fiscalidad es una parte importante del problema, pero no la única. La oferta de alquiler también depende de la seguridad jurídica. Muchos propietarios particulares tienen miedo a alquilar por impagos, daños, ocupaciones, retrasos judiciales o cambios normativos constantes. Puede haber casos exagerados, pero la percepción de riesgo existe y tiene efectos reales.
Si un propietario cree que alquilar su vivienda puede convertirse en un problema de años, probablemente optará por vender, dejarla vacía, reservarla para uso familiar o buscar alternativas. El resultado es menos vivienda disponible en alquiler y más presión sobre los precios.
Proteger al inquilino vulnerable es necesario, pero no debería hacerse trasladando todo el riesgo al pequeño arrendador. Una política equilibrada tendría que combinar ayudas directas a quienes no pueden pagar, procedimientos rápidos ante incumplimientos graves, seguros eficaces, mediación y reglas estables. La vivienda en alquiler no crecerá si una parte de los propietarios siente que no tiene protección.
Este punto suele perderse en el debate. España necesita más parque público y más vivienda asequible, pero durante muchos años seguirá dependiendo también de viviendas privadas en alquiler. Sin confianza del propietario, esa oferta no aparecerá.
La vivienda protegida debe seguir siendo social
Otro asunto pendiente es la vivienda protegida. Si el Estado, una comunidad autónoma o un ayuntamiento destinan recursos públicos a facilitar una vivienda, el objetivo debería mantenerse en el tiempo: ayudar a quien necesita acceso a un hogar, no crear oportunidades de ganancia privada financiadas indirectamente por los contribuyentes.
Por eso tiene sentido revisar los modelos que permiten comprar vivienda protegida a precio reducido y venderla años después con una plusvalía importante. Una alternativa sería que, si el propietario quiere transmitirla, la vivienda vuelva a la Administración o al parque público por el precio original actualizado con inflación y mejoras justificadas. Así se protege el fin social del inmueble y se evita que una ayuda pública se convierta en un beneficio patrimonial particular.
Lo mismo ocurre con los alquileres protegidos. Deben estar dirigidos a personas que realmente los necesitan, y esa situación debería revisarse periódicamente. Si la renta, el patrimonio o la situación familiar cambian, el sistema tiene que poder adaptarse. No se trata de perseguir a nadie, sino de administrar bien recursos que son limitados.
Una vivienda protegida que se transmite o se ocupa sin control durante generaciones deja de cumplir su función. La política social debe ser generosa, pero también exigente con el uso del dinero público.
Una reforma que mire a todo el ciclo de la vivienda
La vivienda necesita más oferta, más rapidez urbanística, más alquiler seguro y más parque asequible. Pero también necesita una reforma fiscal profunda. No necesariamente para recaudar menos en conjunto, sino para gravar mejor y evitar que el sistema castigue justo aquello que dice querer facilitar.
La primera vivienda habitual debería tener un tratamiento distinto. La fiscalidad de la transmisión debería atender mejor a la ganancia real y no solo nominal. La vivienda habitual debería quedar más protegida frente a impuestos que no reflejan liquidez. El alquiler debería contar con reglas claras para inquilinos y propietarios. Y la vivienda protegida debería mantenerse dentro de su finalidad social.
No hay una sola medida que resuelva el problema. Tampoco sirve convertir la fiscalidad en excusa para ignorar el suelo, la planificación urbana o la falta de vivienda pública. Pero sería ingenuo pensar que los impuestos no influyen en el precio, en la oferta y en el acceso.
España necesita construir más vivienda, sí. Pero también necesita dejar de encarecerla en cada paso.
Preguntas frecuentes
¿Por qué se dice que la vivienda soporta más de un 60 % en impuestos?
Porque algunos estudios calculan la carga fiscal acumulada durante todo el ciclo económico de la vivienda: promoción, compra, tenencia y transmisión.
¿Qué impuestos afectan a la compra de vivienda?
En vivienda nueva suele aplicarse IVA y en vivienda usada ITP. También pueden intervenir AJD y otros gastos asociados a la operación.
¿Bajar impuestos solucionaría el problema de la vivienda?
No por sí solo. Haría falta aumentar oferta, mejorar seguridad jurídica, agilizar urbanismo y reforzar vivienda asequible. Pero una fiscalidad mejor diseñada puede ayudar.
¿Por qué es importante la seguridad jurídica del arrendador?
Porque si los propietarios perciben demasiado riesgo al alquilar, parte de la vivienda sale del mercado y eso reduce oferta.
¿Qué debería pasar con la vivienda protegida?
Debería mantenerse vinculada a su finalidad social. Si se vende, una opción sería que volviera al parque público o se transmitiera a precio regulado.
vía: Portal Financiero
