Tras unos meses muy complicados por culpa de la pandemia, parece que los inversores han vuelto a poner su vista en el mercado inmobiliario. En 2021, el 23% de las compraventas de segunda mano han sido realizadas como inversión. Esta cifra es 4 puntos porcentuales superior al dato del 2020 (19%) y va en línea con los años anteriores a la crisis sanitaria de la COVID-19. Cabe destacar que, si analizamos el año 2021 por trimestres, el porcentaje de inversores aumenta trimestre tras trimestre, llegando a ser del 24% en el último trimestre del año. Por ciudades, de las grandes capitales españolas, las ciudades de Valencia (37,8%), Zaragoza (31,3%) y Madrid (27,9%) son las que en 2021 han contado con un mayor porcentaje de inversores. Les siguen Barcelona (24,5%), Sevilla (23,4%) y Málaga (23,1%). Todas ellas están por encima de la media nacional.
Esta información se desprende del XXXIV Informe sobre el mercado de la vivienda, estudio elaborado semestralmente por el Grupo Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra (UPF), cuya última edición ha sido presentada esta mañana en rueda de prensa en el Círculo de Bellas Artes de Madrid.
El informe se realiza con datos reales de las operaciones intermediadas por las oficinas inmobiliarias del Grupo Tecnocasa, y con los datos de los préstamos intermediados por Kìron, la red de intermediarios de crédito del grupo. Así, el estudio, que se realiza de manera ininterrumpida desde el año 2004, analiza todo el proceso de compraventa, desde que una vivienda sale al mercado hasta que finalmente es vendida.
José García-Montalvo, Catedrático de Economía de la UPF y coordinador del Informe, ha destacado una vez más la importancia de este informe y su diferencia respecto a otros estudios del sector inmobiliario. ‘El informe del Grupo Tecnocasa es el único estudio de mercado que trabaja con precios reales de compraventas finalizadas, mientras que otros informes usan como referencia precios de oferta o tasación, pero no de operaciones ya completas’, ha puntualizado Montalvo.
¿Qué compra el inversor?
Lázaro Cubero, director de análisis del Grupo Tecnocasa, ha presentado el perfil del inversor en 2021 y el inmueble tipo más demandado. El inversor actual prefiere comprar pisos (94,7% del total) frente a casas, áticos u otras tipologías de vivienda. Son inmuebles de entre 40 y 60 metros cuadros (muchos de ellos de 2 dormitorios) y que no disponen de ascensor. Se trata de viviendas vacías, a reformar, y de más de 60 años de antigüedad, por las que el inversor obtiene una rebaja sobre el precio inicial de más del 12%. Este tipo de viviendas tiene un precio más bajo que la media.
Cubero ha destacado que gran parte de las compraventas hechas como inversores son ‘compras rápidas’, operaciones en las que todo el proceso de compraventa no se alarga más de 60 días, y que la mayoría de ellas (un 70,2%) se paga al contado. Por su parte, el perfil del comprador inversor es el de una única persona que tiene una edad comprendida entre 45 y 54 años, trabaja como autónomo y cuenta con estudios universitarios.
Mercado Inmobiliario
El precio de la vivienda usada en España se sitúa en el segundo semestre de 2021 en 2.327 euros el metro cuadrado, con una variación interanual del 3,37%. Después de cuatro semestres seguidos a la baja, en el segundo semestre de 2021 el precio de la vivienda sube ligeramente.
Móstoles (6,52%) es la población que experimenta una mayor tasa de crecimiento del precio de la vivienda en el segundo semestre de 2021, mientras que el menor crecimiento está en Málaga (1,33%). Todas las ciudades presentan una tasa de crecimiento positiva, con la única excepción de Alcorcón (-4,85%).
La población con un mayor precio por metro cuadrado en el segundo semestre de 2021 es Barcelona (3.035€/ metro cuadrado), seguida de Madrid (2.664€/metro cuadrado). Por su parte, Córdoba presenta el metro cuadrado más económico (998€).
Cubero ha explicado que el mercado inmobiliario español se encuentra actualmente y en términos generales en ‘fase de crecimiento’, una fase que se caracteriza por un ‘alto volumen de ventas y unos precios relativamente bajos’ al analizar la serie histórica de los últimos años. Concretamente y por ciudades, Sevilla y Zaragoza también se encuentran en esta fase, mientras que Madrid, Barcelona, Málaga y Valencia están en ‘fase de madurez’, con un alto volumen de ventas y precios más altos.
Sobrevaloración por parte de particulares
Cubero también ha destacado que existe mucha oferta inmobiliaria de particulares que está sobrevalorada, pues las expectativas del propietario y el precio inicial de salida al mercado del inmueble difieren de una valoración profesional realizada por un experto inmobiliario. A raíz de esta sobrevaloración, el inmueble ‘se quema’ y el proceso de venta de alarga. A modo de ejemplo, la sobrevaloración se sitúa en el 17% en las ciudades de Madrid, Barcelona y Sevilla. En Málaga es del 18%, en Zaragoza del 16% y en Valencia del 13%.
Baja el precio del alquiler
Por su parte, el precio del alquiler también presenta en 2021 un descenso a nivel nacional (-0,43%). La bajada en Madrid es la más pronunciada (-4,25%), mientras que en Barcelona baja un ligero -0,20%. Contrariamente, las ciudades de Valencia (9,52%), Sevilla (3,48%) y Zaragoza (0,34%) muestran subidas de diferente intensidad.
Sector financiero
La hipoteca media se sitúa en el segundo semestre de 2021 en 118.506 euros, un 2,5% más que en el mismo periodo del año anterior. La ciudad de Barcelona (150.109€) es la población con la hipoteca más alta. En Madrid es de 129.427€. Si analizamos la serie histórica, el importe más alto se alcanzó en el primer semestre de 2007, con una hipoteca media de 185.642€, y el más bajo, en el primer semestre de 2014 (80.900€). El descenso entre ambos periodos fue del 56,42%.
Paolo Boarini, consejero delegado del Grupo Tecnocasa, ha repasado los principales indicadores de riesgo de una hipoteca. La evolución de estos indicadores permite saber si ha habido un endurecimiento o, contrariamente, una relajación por parte de las entidades bancarias a la hora de conceder hipotecas a sus clientes.
Según Boarini, todos los indicadores analizados (ratio préstamos a valor / tipo de contrato laboral del hipotecado / ratio entre la cuota mensual de la hipoteca y los ingresos del hipotecado / plazo de la hipoteca) presentan estabilidad. Así, por ejemplo, la ratio préstamo a valor se sitúa en el segundo semestre de 2021 en el 73%, mientras que la ratio entre la cuota mensual de la hipoteca y los ingresos del hipotecado está en el semestre analizado en el 30%. Por su parte, el 86% de los nuevos hipotecados en 2021 contaba con un contrato laboral indefinido, cifra en línea con los semestres anteriores. Finalmente, el plazo actual de la hipoteca es de 27 años, muy lejos de los 35 años de 2007.
Boarini también ha querido destacar el importante aumento que han experimentado las hipotecas a tipo de interés fijo en los últimos semestres. En 2015 este tipo de hipotecas representaba sólo el 5% del total, mientras que en el segundo semestre de 2021 han llegado al 84%.
