El precio de la vivienda usada en España descendió en el segundo semestre de 2020 en un 4,4% de tasa interanual y enlaza tres semestres seguidos en negativo. En el segundo semestre de 2019 (-2,1%) se inició el descenso del precio de la vivienda, una bajada que se viene manteniendo en los dos semestres de 2020 (-4,95% y -4,4%, respectivamente). Los descensos más importantes se producen en las ciudades de Barcelona (-6,8%) y Sevilla (-6,13%). A nivel nacional el metro cuadrado de la vivienda de segunda mano está actualmente en 2.205€
Los datos se desprenden del XXXII Informe sobre el mercado de la vivienda, un estudio elaborado de forma semestral por el Grupo Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra (UPF), cuya última edición fue presentada esta mañana en rueda de prensa en Madrid.
El informe se realiza con datos reales de las operaciones intermediadas por las oficinas inmobiliarias del Grupo Tecnocasa, y con datos de los préstamos intermediados por Kiron, la red de intermediarios de crédito del grupo. Así, el estudio, que se lleva a cabo de forma ininterrumpida desde 2004, analiza todo el proceso de compraventa, desde que la vivienda sale al mercado hasta que es vendida.
En la presentación estuvo presente Vittorio Rossi, presidente del Grupo Tecnocasa España, quien explicó cómo el Grupo Tecnocasa ha vivido la crisis sanitaria y destacó que ‘Tecnocasa, como marca franquiciadora, no ha realizado ningún ERTE y apostó en todo momento a mantener a todas las personas que trabajan en sus varias sedes’. Rossi también destacó que, a pesar del COVID-19, el Grupo Tecnocasa creció en 2020, con 25 nuevas oficinas franquiciadas.
Por su parte, José García-Montalvo, Catedrático de Economia de la UPF y coordinador del Informe, destacó una vez más la importancia de este informe y su diferencia respecto a otros informes y estudios del sector inmobiliario. ‘El informe del Grupo Tecnocasa es el único estudio de mercado que trabaja con precios reales de compraventas finalizadas, mientras que otros informes usan como referencia precios de oferta o tasación, pero no de operaciones completas ya realizadas’, puntualizó Montalvo.
Sector inmobiliario
Lázaro Cubero, director de Análisis del Grupo Tecnocasa, remarcó en la presentación que ahora se necesita de una mayor negociación entre comprador y vendedor, sobre todo en aquellas viviendas menos atractivas para el comprador actual. Sin embargo, apuntó que las viviendas que salen a la venta con un precio acorde a la realidad actual mercado inmobiliario no tardan en venderse. Por esta razón, Cubero destaca que existe mucha oferta inmobiliaria de particulares que está sobrevalorada y que, debido a esta sobrevaloración, el proceso de venta se extiende. A modo de ejemplo, la sobrevaloración se sitúa en el 17% en la ciudad de Madrid y en el 16,5% en Barcelona.
De acuerdo a los datos del informe, el comprador actual incorpora nuevos requisitos en su búsqueda inmobiliaria, como el hecho de que el inmueble tenga balcón o terraza. Cubero también resaltó que aumenta el número de compradores de primera vivienda (74,6% en el segundo semestre de 2020), y de personas que requieren financiación para la adquisición del inmueble (67,4%). Contrariamente, disminuye el número de inversores, que en 2020 ese del 19% (un 5,2% menos que un año atrás), y de compradores con un contrato laboral de autónomo, que se sitúa en el 15% y rozó el 20% en semestres anteriores.
Sector financiero
La hipoteca media estaba ubicada en el segundo semestre de 2020 en 115.611 euros, un 1,4% menos que en el mismo período del año anterior. El importe más alto se alcanzó en el primer semestre de 2007, con una hipoteca media de 185.642 euros, y el mínimo, en el primer semestre de 2014 (80.900 euros). Con ello, el descenso entre ambos periodos fue del 56,42%. En el segundo semestre de 2020, la ciudad de Barcelona (147.096€) es la población con la hipoteca más alta. En Madrid se ubica en 125.518€.
Paolo Boarini, Consejero Delegado del Grupo Tecnocasa, comentó que la cuota mensual de la hipoteca se ubica en el segundo semestre de 2020 en 459€/mes, en línea con los semestres anteriores. Esta cuota contrasta con la alcanzada en el momento más alto, segundo semestre de 2007 (930€/mes).
Boarini también hizo un repaso de los principales indicadores de riesgo. La evolución de estos indicadores permite saber si hubo un endurecimiento o, contrariamente, una relajación por parte de las entidades de crédito a la hora de conceder hipotecas a sus clientes. De acuerdo a Boarini, todos los indicadores analizados s (valor medio de tasación / ratio préstamos a valor / tipo de contrato laboral del hipotecado / cuota mensual de la hipoteca / ratio entre la cuota mensual de la hipoteca y los ingresos del hipotecado) presentan estabilidad. Así, por ejemplo, la ratio préstamo a valor se sitúa en el segundo semestre de 2020 en el 73,2%, mientras que la ratio entre la cuota mensual de la hipoteca y los ingresos del hipotecado está en el semestre analizado en el 30%. En 2020, el 85,8% de los nuevos hipotecados contaba con un contrato laboral indefinido, cifra en línea con los semestres anteriores.
Boarini también quiso resaltar el importante aumento de hipotecas contratadas en 2020 con un tipo de interés fijo. En 2015 se empieza a ver un aumento de este tipo de préstamos. Ese año, los préstamos a tipo fijo representaban solamente el 9,9% mientras que en el segundo semestre de 2020 alcanzaron el 74,3%.
